Donostia y Donostialdea: Análisis inmobiliario del segundo trimestre de 2026

En el segundo trimestre de 2026, el mercado residencial de Donostialdea mantiene una tensión estructural sostenida por la solidez del empleo, pese a la moderación del PIB de Gipuzkoa al 2,1%. Con máximos históricos de población (735.523 habitantes), ocupación laboral (332.400 personas) y un desempleo mínimo del 5,4%, una demanda solvente choca frontalmente contra la falta crónica de suelo y oferta. Esta dinámica empuja las valoraciones al alza no solo en Donostia —que opera a contracorriente—, sino mediante un fuerte auge de los precios tasados en Errenteria e Irún, mientras consolida una extrema escasez de oferta de alquiler en toda la comarca.A finales del siglo XIX, San Sebastián dejó de ser una plaza militar fortificada para convertirse en el epicentro del veraneo de la realeza europea y la aristocracia internacional.

Actividad de Compraventa: La excepcionalidad de Donostia como valor refugio.

Durante el segundo trimestre de 2026, el mercado guipuzcoano ha mostrado una marcada asimetría. Mientras el territorio histórico refleja una lógica ralentización tras años de ascensos, San Sebastián se desmarca operando de forma contracíclica, reforzando su perfil de activo refugio:

• Gipuzkoa (Ralentización): Se cerraron 2.041 operaciones, con un descenso trimestral del -6,4% y una caída interanual del -8,2%.

• Donostia - San Sebastián (Resiliencia): La capital registró 535 compraventas, un rebote del +28% trimestral y un +16,3% interanual.

No obstante, en el acumulado de los últimos doce meses la capital ajusta un -7,1%, lo que evidencia que este repunte puntual responde a una absorción concentrada de operaciones embalsadas, estabilizando su volumen tras los picos del ejercicio anterior.

Análisis de Precios en San Sebastián: Récords y Brecha de Mercado.

El precio medio registrado en San Sebastián marca un nuevo hito histórico: 6.420 €/m² (+9,4% interanual).

El dato clave está en el desfase con la oferta: los precios publicados (listings) escalan a 6.971 €/m². Esta brecha superior a 500 €/m² entre oferta y cierre confirma un margen de negociación al alza y un agotamiento de la demanda para absorber los precios de salida actuales.

La fragmentación por barrios confirma la jerarquía de precios de la ciudad:

La exclusividad se dispara en las zonas residenciales de baja densidad, con tickets de entrada prohibitivos para el comprador medio: Igeldo (1,73 M€), Antiguo (1,34 M€) y Aiete (1,20 M€), frente a la realidad más accesible de Altza (436.794 €).

La inaccesibilidad de la capital fuerza un desplazamiento de la demanda hacia el área metropolitana y el Bidasoa. Esta fuga provoca que los precios tasados en la periferia crezcan con mayor intensidad porcentual que en San Sebastián:

Comparativa de Mercado (Donostia vs. Área Metropolitana)

• Donostia: Tasación en 5.118 €/m² (+6,4%) | Oferta media: 6.971 €/m² (872.349 €).

• Errenteria: Tasación en 3.164 €/m² (+15,6%) | Oferta media: 3.615 €/m² (299.754 €).

• Irún: Tasación en 3.005 €/m² (+21,6%) | Oferta media: 3.546 €/m² (379.381 €).

El crecimiento de doble dígito en Errenteria e Irún confirma que la presión compradora se traslada a la primera corona metropolitana en busca de metros cuadrados y precios viables.

Alternativas Metropolitanas: El desplazamiento de la presión hacia la periferia.

Radriografía del Mercado de Alquiler: Una parálisis estructural.

La situación del alquiler en Gipuzkoa refleja una parálisis casi total del mercado: de las escasas 470 viviendas disponibles en todo el territorio, 380 se concentran en San Sebastián, dejando a la comarca con una oferta testimonial que bloquea la movilidad residencial:

• Lasarte-Oria: 4 viviendas.

• Hernani: 3 viviendas.

• Errenteria, Pasaia, Astigarraga y Oiartzun: 2 viviendas cada una.

Esta sequía genera una distorsión extrema en los precios:

• Renta media de oferta (Donostia): Escala a 2.337 €/mes (25,5 €/m²).

• Contratos registrados (cierre 2025): Situados en 1.132 €/mes.

La brecha confirma que los nuevos arrendamientos asumen una prima de escasez que duplica el precio contractual preexistente.

Financiación: El retorno del tipo variable y el límite del esfuerzo.

El acceso a la propiedad sigue fuertemente apalancado: el 87,3% de las compras requieren financiación hipotecaria.

Es reseñable el cambio de estrategia de las familias: el tipo variable ya representa el 41,4% de las nuevas hipotecas, interpretado como una apuesta por futuros recortes del BCE o como la única vía para reducir la cuota inicial ante la inaccesibilidad del tipo fijo.

El indicador de sostenibilidad financiera entra en zona de vigilancia: la cuota hipotecaria media se sitúa en 847 €, absorbiendo ya el 31,1% del coste salarial medio. La solvencia familiar se coloca a solo dos puntos del umbral crítico del 33%, límite histórico de sobreendeudamiento.

Conclusiones y Reflexión Final

El segundo trimestre de 2026 nos deja un mercado inmobiliario de dos velocidades y una sola realidad: la escasez. San Sebastián consolida su posición de refugio, pero a costa de expulsar demanda hacia Errenteria e Irún, municipios que absorben el mayor encarecimiento porcentual.

Para el inversor, la oportunidad se traslada al área metropolitana, mientras que para el comprador particular la clave está en el esfuerzo financiero: con una cuota que ya absorbe el 31,1% de los ingresos, cualquier repunte adicional de tipos o precios pondrá en riesgo la accesibilidad de la población trabajadora de Gipuzkoa. La evolución de los tipos de interés determinará si este ciclo de precios récord ha tocado techo o si la solidez del empleo permitirá nuevas subidas.